また、長期優良住宅

長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅である「長期優良住宅」について、その建築及び維持保全に関する計画を認定する制度の創設を柱とする「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が平成20年12月に公布され、平成21年6月4日に施行されました。

この法律では、長期優良住宅の普及の促進のため、構造躯体の劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性の性能を有し、かつ、良好な景観の形成に配慮した居住環境や一定の住戸面積を有する住宅の建築計画及び一定の維持保全計画を策定して、所管行政庁に申請します。当該計画の認定を受けた住宅については、認定長期優良住宅建築等計画に基づき、建築及び維持保全を行うこととなります。ちょっと長いですが国土交通省の文章を抜粋しました。このことにより国土交通省が日本の住宅をどのように方向に修正したいのかを日本と世界の住宅事情をくらべて想像してみたいと思います。まず、日本以外の国の住宅は「住宅の資産価値が決して下落しない家づくり」が常識ということ。これは、まさに長期優良住宅として必要ないちばん大切な要素でありこのために作り方や使い方を決めているといっても過言ではありません。そして日本では、先進国での常識である「住宅不動産は土地と住宅を不可分一体とする」ではなく、土地は土地として評価をし、建物は年数とともに償却して価値がなくなるという特殊な評価をしてきました。このことにより、土地の上にはどんな家を建てても良いという日本だけの常識ができてしまいました。このことが、日本の住宅ローンを特殊な制度になってしまったようです。世界では建てた住宅の物件のみの担保とするモーゲージローンという形が常識になっています。モーゲージローンとはもしローン返済不能になっても住宅と言う担保物件を差し押さえすればローンはおしまいということです。これが世界の常識です。そして日本はどうでしょうか？住宅にも担保が付きますが、個人補償のクレジットローンです。担保のはずの住宅を売って足りないローンを債務者が払い続けなければなりません。支払いができなければ自己破産をして家がなくなり、社会的にも大きな損失を受けます。または、自殺することにより生命保険がはいり債務がなくなり命は無くなるが家は残ります。アメリカのバブル崩壊の時には自殺者はゼロだったそうです。日本では数千人の方がローン事故で亡くなったそうです。日本では普通に使われている中古住宅（usedhouse）という言葉もアメリカでは既存住宅（existinghouse）という言葉が使われているそうで、今後は日本でも既存住宅という言葉が定着すると思われます。また、資産の評価方法も街並み環境や周囲の環境や住宅地の管理運営が左右される外国と立地や広さを重視する日本とでも大きく隔たりがあります。住宅の資産化ということは、住宅ローンは貯蓄であり投資であるということであります。このように世界と日本の住宅の常識には大きな違いがあります。しかし、すでに実践されている世界の常識に近づくことが住宅の長寿命化、資産化につながることは必至であり学んでいかなければならないことだと思います。私たちは既存住宅の手入れや管理の仕方、新築住宅の建築手法なども国の仕組みが決まるまでは待っていられません。しかし、私たちは必ずくる未来のためによく考え準備を忘れてはいけないと思います。

長期優良住宅

長期優良住宅関連のニュースや記事を多く見るようになりました
とてもよいことと喜んでおります
国が一定基準を設けてその建物にはローンの金利優遇やローン減税、固定資産税等の優遇が得られるものですから住宅を建てられる方には魅力ある話だと思います
その一方でこれからの住宅の性能と管理の方法はだいたい決まったのですが、住宅をどのように考えるかということはまだまだ行間にしかうたわれておりません
最終的には住宅が今までのような消耗品としてではなく本来はそうでなければならない不動産としての価値を持っていくことになる可能性が見えてきたということだと思います
これはすでにある既存住宅（今までの中古住宅）でも同じことが言えると思います
これから建てる方はもちろん、既存住宅を修理や改装など手を加える場合には不動産としての価値（住宅の資産化）をきちんと意識して行わないと損をしてしまう場合があると思います

国土交通省のページにある程度わかりやすくかかれたものがありますので一度ご覧になってみればいかがでしょうか
内容としては、個人的には、？？？という部分は間々ありますがわかりやすく書かれていると思います

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000006.html

『長持ち住宅の手引き』というＰＤＦファイルがわかりやすいと思います

住宅の評価基準を日本（資産価値のある土地＋消耗する住宅）とはまったく違う外国（資産価値のある住宅）に変えていこうというものです
もちろん第３者が評価して価値があり、人がお金を払ってもほしいものでないと資産価値があるとはいえないでしょう
アメリカのペンキ塗りやイギリスのガーデニングなども資産価値を高めるための投資として行われております
日本でも将来は、東南の角地ではなく周りの公園、歩道の整備、街路樹や電線や電柱、街並みなどの周囲の環境なども全てが資産価値の内となる日が来ることでしょう

｢オーガニック・スタジオ大宮スタジオＯＰＥＮ!!」

新緑のきれいな季節になりました。
窓の外には、イロハモミジとアカシデの新しい葉が日に日に大きくなっています。11月より工事に取り掛かっておりました展示場が完成し、5月9日１０日には本当にたくさんの方がお祝に駆けつけていただきました。みなさん本当にありがとうございました。お一人お一人もっとたくさんお話をしたかったのですがそれもできずに本当に申し訳ありません。みなさんとの家づくりのお手伝いをさせていただいて私個人も20年という時間が過ぎました。様々な学ぶ機会と体験、そしてもちろん皆さまと一緒に築いてまいりました家づくりの経験を通して、教えていただいたこと。そんな事を一つの形にしてたくさんの方に見ていただきたいと思い、場所探しから始まり完成までに２年かかりましたがやっと完成しました。これも皆様のおかげと感謝しております。本当にありがとうございます。家とはどんなものが良いのか、様々な価値観があると思いますので正解はないと思いますし、間違いもないと思います。その中でどのような価値観で家づくりをお勧めするべきか、いつも考えていることが形として実現できたのではないかと思っております。街並みや家並みが素敵な場所に立つたびにこんなところに住んだら素敵だろうなと思ってきました。そしてそんな街並みをつくることに関わっているのだと強く感じるようになってまいりました。50年後100年後に素敵な家だなと思ってもらえるような、家づくりをお勧めするべきだと考えるように頑張りました。戦後の日本での家づくりは30年程度の耐久性で考えられておりました。200年住宅ということを考えていくと今までの家づくりの常識を、少し考え方を変えたほうが良い事がたくさん出てまいります。そんな価値観で作った家です。前からここにあったような家を作ったつもりです。普通の内装設備や外観を見る住宅展示場と違い「生活を感じることができる家」を意識してつくりました。冷房設備は付けず、夏の冷房をかけなくても快適に過ごせる方法を探してみようと思い実験です。
家のハードとしての性能とそれを使いこなすソフトを見つけていければと思っております。一緒に家づくりをさせていただいた方々からたくさんの経験を聞かせていただきました。「もう少しこうしたらもっと快適になるのでは？」「こんなことをしたらますます快適になった」そんなとても貴重な体験談を形にしてみました。みなさんにぜひ見ていただきたいです。みなさんにお会いできること、たくさんお話をできることを楽しみにしております。

『エコハウス』

埼玉でもサクラの花が開いてきました。日に日に暖かい日が増えてきます。

3月10日に環境省より『環境省は、エコハウス設計手法を活用した21世紀環境共生型モデル住宅の整備事業、及び同モデル住宅を活用した住宅環境対策に関する普及活動事業を実施する地方公共団体を募集』しています。これは県や市町村などの地方公共団体が家庭部門からの二酸化炭素の排出量を減らすために『ライフサイクル全体で環境負荷低減が可能な住宅設計手法（「エコハウス設計手法」）を活用したエコハウスのモデルハウスを建て建築設計事務所や工務店などにエコハウスの知識や技術を共有することを目的に募集するということです。埼玉県でも申し込むとのことですが上限が１億円で20地域とのことなので全部が採択されるとは限りません。採択され埼玉県内にエコハウスのモデルができると良いなあと思っております。昨年から始まった国土交通省の200年住宅の補助金や今回のエコハウスの補助金など、国でもいよいよ本格的に住宅の性能の向上に取り組み始めたということでしょう。200年住宅とエコハウスを足したような住宅を目指している私たちはこのような方向性は大歓迎です。そんな家が普通になってくると次には住宅の資産化が見えてきます。住宅をきちんと手入れしていけば30年住んだ家が売る場合にも土地代だけで評価されるのではなく土地と建物が一緒に評価され建てたときよりも評価が上がり高く売れるということが出てきます。きれいなガーデニングが評価を上げるのに役立つようなことが出てきます。ローンを35年間コツコツ支払って支払い終わるころには価値がゼロになる今の仕組みではとてももったいないです。一日も早く他の国のように土地と建物が一緒に評価されるようになってほしいと思います。国土交通省の補助金を受けられる200年住宅も2月末に杉戸町で１件が完成し、現在３件建築中です。これからも住む人にも環境にもやさしい住宅つくりを一生懸命考えてご提案させていきたいと思います。

《追記》

埼玉県ではエコハウスの公募の申請はしなかったそうです

何か違う形での普及・啓発ができれば良いですね

太陽光発電 Photovoltaic

 

　雪が降り寒さもそれなりにありましたが、かなりの暖冬だったのでないかと実感しております。さくらの花も3月中にしかもすいぶん早い時期に咲いてしまうのではないでしょうか。何かと話題の太陽光発電ですが、弊社でも太陽光発電システムの販売をできるように契約を進めております。メーカーは自動車メーカーのhondaの出資会社のホンダソルテックという会社です。そんなこともありまして太陽光発電について自分で考えていることをひとこと書かせていただきたいと思います。太陽光発電とは、太陽光を直接電気に替えることができる為発電時にはCO2を一切出さないので環境にやさしい発電方法の一つです。（製造時にはCO2はでますが）これまで弊社では、あまり積極的に太陽光発電をお勧めはしてまいりませんでした。その理由は、太陽光発電を取り付けさえすれば環境に良いそれだけでよいという考えが疑問だったからです。パネルを取り付ければ発電しているのだからその分気にせず電気を使っても経済的に安価だし、環境にもやさしい、これも一つの考え方だとは思います。しかし、日頃エネルギーをあまり使わなくて良い方法を意識している私たちとしては、まず省エネが第一であり、その次にクリーンエネルギーによる発電という考え方が良いのではないかと思います。具体的には、冷暖房をあまり使わなくても快適であり、照明や家電製品も省エネのものを選びそして太陽光発電で補う。この形が良いのではないかと考えます。使った分と作った分が同じであればゼロになります。CO2もゼロ、電気代もゼロそんなことが簡単にできればよいとは思いませんか？

電線と町並み

もうすぐ2月。日が伸びてまいりました。まだ寒い日は多いですが春はそこまで来ているとう感じがしてまいりました。

現在建築中のさいたま市見沼区大和田1丁目のオーガニックスタジオ体感型展示場も1月10日に上棟しまして順調に工事も進んでおります。先日開催いたしました構造現場見学会ではたくさんの方が来場してくださいました。初日は雪も降りとても寒かったのですが、みなさん長い時間をかけて見学してくださり私共の話を聞いてくださいました。本当にありがとうございました。2月末には、断熱材工事が終わりサッシが付いた状態でもう一度見学会を開催したいと考えております。また、たくさんの方が来ていただけると嬉しいです。

　車を運転しながら、道を歩きながらふと目を空に向けると電線、電線、電線。

今もこの原稿を書きながら窓の外には電線、電線、電線。

お客様の建築地を下見に行き周辺調査をしていると電線、電線、電線。

どこに行っても本当に電線だらけの国だなと日頃思っております。国土交通省でも『電線類地中化』の計画はあり少しづつではありますが増えているようです。しかし、私たちの目にする場所ではなかなか見えてこないのが実情のようです。私たちが生活する上で必要なライフラインの一つである大切な電気を運んでくれる電線ですが、見えなくなってくれればどんなに町がすっきりとすることでしょう。

歩いていたり自転車に乗っていて電柱をよけるために車道に出て怖い経験をしたことのある方も多いのではないでしょうか。子どもたちの通学路にも電柱は設置されています。車道にはみ出して通学する姿は本当に恐ろしい限りです。

街路樹の剪定でもよくブッツリ切られてしまったものを見かけます。さまざまな理由もあるのでしょうが電線のためにそのような切られ方なのであれば悲しい限りです。

確かに電線類の地中化にはコストがかかることでしょう。しかし、私たち一人一人が自分たちの暮らしている街をきれいにしていきたいと思うことが大切なのではないでしょうか。窓の外の電線が無くなったことを想像してみてください。

空はもっと青いでしょう。

あけましておめでとうございます

昨年の急激な景気の低迷の中、住宅・不動産市場の活性化を目的に住宅ローン減税が実施されます。この減税策の中では住宅が２種類に分けられています。それは“一般住宅”と“長期優良住宅”の2種類です。そしてローン減税の最大控除額はそれぞれ一般住宅が500万円で長期優良住宅が600万円です。これは、どういうことでしょう。

一般住宅とは文字通り従来からある一般的な住宅です。（建築基準法の範囲内で作られる住宅でありハウスメーカー、工務店、大工さん、建売業者などにより基準はバラバラ）、そして長期優良住宅とは「長期優良住宅の普及の促進に関する法律の規定に基づく認定を受けた長期優良住宅」とのことです。とてもわかりにくいですが、これは「良質な住宅が建築され、及び長期にわたり良好な状態で使用されることが住生活の向上及び環境への負荷の低減を図る上で重要」（前期法律の一部抜粋）つまり資源のない日本で作っては壊ししていては環境に良い訳もなく、ましてや個人の財産で何度も家を作らなければいけないのは世界的に見てもとても不自然です。これから建てる住宅は、地震に強い構造、冷暖房費があまりかからずに快適な断熱性、長期間使用できるように間取りが変えられる可変性、そして設備がメンテナンスできる仕組み、そのような住宅を建てて、そして住宅の維持管理の計画をし、コストをかけて維持管理をする価値のある住宅を建てましょう、そんな方向に向かっていくことでしょう。そして価値のある住宅が増えてくると中古住宅（新築が一番良くて時間が経つと価値が下がる）ではなくて既存住宅（すでに存在し誰もが価値を認める住宅）みたいな考え方が増えてくると良いですね。これは土地と建物、そして環境、景観、生活施設（学校、病院など）などを切り離さないで評価する考え方が多くなっていく事でしょう。

今回のローン減税は、残念ながら良質な住宅の普及よりも経済対策に大幅にかたよった方向になってしまいましたが、減税の差額とコスト差にではなく出来上がる住宅の持つ価値に注目が集まってくれると良いなと思います。

　春には、さいたま市大和田町にモデルハウス・スタジオ（事務所）も完成いたします。こちらで様々な勉強会やイベントを行いいろいろな価値観を皆さんと共有できる一年になれば良いなと思います。今年もよろしくお願いいたします。いつもありがとうございます。

『来て見てSwitch！オール電化体感フェア‘08』

　いよいよ2008年師走です。まだ本格的な寒さは、来ておりませんがそれでも寒い日が多くなってまいりました。温度の低い乾燥した日が多くなってまいりましたので風邪などには注意いたしましょう。

　さて、11月末に『来て見てSwitch！オール電化体感フェア‘08』が開催されました。日頃目指している家づくりや暮らしの提案をたくさんの方に知っていただこうと大工さんや協力業者さんそしてスタッフが一生懸命展示ブースを作りました。暮らしの一部を疑似体験していただきたかったのでテーマは、“緑にこだわる”でガーデニングが趣味のご夫婦の休日を再現してみました。ブースが出来あがり、トラックいっぱいの緑が植わるとそこには緑に囲まれた心地の良いデッキが出現しました。クッションに座るとスーパーアリーナの中にいるのを忘れるほどでした。2月完成予定で制作中の展示場・スタジオ（事務所）に植える予定の高木（4.5ｍ）もしっかり並んでおります。

　いよいよお客様が来場です。最初はなかなかブースの中にお客様は入ってくれません。私たちのブースは、緑に囲まれて中があまりよく見えません。もっとわかりやすい方が良かったのかなと考え始めたころ少しずつお客様が入ってきてくれるようになりました。

　おもしろかったのは、お庭にデッキまでの小道を作ってあったのですが、子供さんがポイっと飛び込んで来てくれるんです。うれしかったです。なかなか分かりずらい展示だったとは思いますが、関心を持ってくれた方がいらっしゃいました。今後も自然の力を少し借りて『ＥＣＯで快適！』に暮らすことを目指していろいろな提案をしていきたいと思います。2日間ともたくさんの方が来ていただきました。そしてオーガニックスタジオで家を建ててくださったりリフォームをしてくださった方たちがたくさん来てくださいました。本当にありがとうございました。

　文中にも書きましたが、展示場・スタジオ（事務所）も２月完成を目指して頑張って工事を進めております。こちらの構造現場見学会を皮切りに2009年も情報いっぱいのイベントをたくさん開催したいと思っております。みなさんにお会いするのを楽しみにしております。今年も皆様には大変お世話になりました。ありがとうございました。

来年はオーガニックスタジオにとって大きく変わる年にしたいと思っております。がんばります。

建て替えとリフォーム

朝晩はすっかり寒くなりました。

イチョウもすっかり黄色くなり、ケヤキの葉も今月末にはなくなっていることでしょう。

昨年、今年と耐震性や断熱性を気にしたリフォームのご相談を受ける機会が増えました。

建築後20年30年が経ち、建て替えた方が良いのかリフォームで安心して暮らせるようになるのか、建て直すとなると解体、借り住まい、引っ越し、庭も作り直しになってしまうのでリフォームですめばいいけど大きな地震があっても大丈夫かしら、リフォームで今の不満が解決するのかしら？そんな相談です。新築とリフォームでは、工事期間も倍以上違ってきます。大きな改装でも２、３か月あれば終わりますが、建て替えとなると解体から入居までは５、６か月かかります。金額も何百万円も一千万円以上違う場合もあるでしょう。どちらを選ぶかで人生設計自体が大きく変わったりもすることでしょう。

リフォームが終わり本当に喜んでいる方の顔を見せていただくと本当にうれしいです。

また、夏や冬を経験していただき、生活がこんなに違ったよと話をうかがえる事がうれしいです。建てなおしたほうがよいか、リフォームしたほうがよいかは、その建物や暮らし方によって一概には決められないと思いますが、決して建て替えが一番良い選択ではないと思います。リフォームのビフォー、アフターをぜひホームページでもご紹介させていただきたいと思いいます。

これからの住宅について

空を見上げればすっかり秋の雲が見えるようになりました。

最近住宅の業界に様々なニュースがあり、今後の住宅の行方がどのようになっていくのかをちょっと整理して考えてみたいと思います。

　昨年は、マンションなどの耐震強度偽装問題（姉歯事件）が大きく取り上げられ建築確認申請の手続きの改正などで工期が遅れるなどの混乱が生まれました。

また一般住宅でも、分譲住宅で1800棟もの住宅の強度不足が問題になり、建築確認申請の特例を見直すこととなりました（見直しの時期はまだ決まっておりませんが）

　こうした様々な問題により、来年の10月1日以降に引き渡される新築住宅（戸建、マンション、賃貸住宅）に対して『特定住宅瑕疵（かし）担保責任履行確保法』という法律により構造耐力上主要な部位や、雨水の侵入を防止する部分などの１０年間の保証を確保するための仕組みをスタートします。このことにより建築中の検査が増えより高い住宅の品質が保たれるようになります。（手抜き工事が少なくなる）そして、たとえ建築業者が倒産しても保険や供託金で補修をまかなえるという仕組みです。住宅を手に入れる方を保護する法律ですので、よいことだと思います。

　そして、8月末に来年度09年の税制改正要望が各省庁より発表されました。住宅に関する税制につきましても国土交通省から要望されており、内容は住宅ローン減税の延長と拡充ということです。具体的な内容は、今年までの住宅ローン減税の期限を延長・拡充することと（最大３００万円の控除）、そしてこちらが重要だと思っておりますがいわゆる『２００年住宅』の最大６５０万円と『省エネ住宅』の最大４５０万円の控除と現状の最大１６０万円の控除に比べて大幅アップを要望していることです。

もちろん、景気対策の一環としてということはあると思いますが、このことにより住宅の品質にがよりわかりやすくなることと思います。住宅性能表示制度（耐震や断熱などの１０項目の評価基準）を活用することにより公的な評価が得られます。

　このような動きは、今後の住宅については住宅品質の向上と住宅の長寿命化、そしていわゆる住宅ストック（既存住宅の流通）の確保の方向に導こうとしていることだと思います。現在のように３０年で壊されてしまう住宅ではなく、何世代も住み続けてもらう住宅を作ることや当たり前のように既存住宅への住み替え（買い替え）という選択をすることが増えるように方向転換を図っています。

　先進国の多くは、家は既存のものを買うほうが得という考え方が定着してます。

（アメリカ７６．７％、イギリス８９．４％、フランス６８．９％が全住宅の取引量に対する既存住宅の取引量）日本でも早くほかの国のようになれば良いのにと思います。

どんどん壊して新しく建てていくという時代は誰もが間違いだとわかっています。

地球温暖化や資源のため、そして何より住宅を手に入れる方たち一人一人の資産のためとても良い方向だと思います。

今でも３０年で壊される住宅がたくさんたくさん作られています。

１００年経っても資産価値が減らない家を建てましょう。